Você decidiu comprar uma casa ou apartamento, mas não sabe qual é a melhor forma de pagamento? Existem vários tipos de financiamento imobiliário que podem ser contratados por quem não pode pagar o imóvel à vista. 

Como o nome indica, o financiamento imobiliário é uma espécie de crédito voltado especificamente para aquisição de imóvel, seja residencial, seja comercial. Apenas em 2021, cerca de R$ 255 bilhões foram liberados para essa finalidade. 

No financiamento imobiliário, o comprador paga uma quantia como entrada. O restante do valor é financiado e o contratante tem um longo prazo para quitar a dívida.

Dentre as principais modalidades praticadas no Brasil, destacam-se o SFH, SFI, SAC, financiamento direto com a construtora, Casa Verde e Amarela, SACRE e Tabela Price. Entenda a seguir como cada um funciona.

Quais os tipos de financiamento imobiliário e qual a diferença entre eles?

A seguir, conheça como funcionam os principais tipos de financiamento imobiliário. Analise os prós e contras e escolha a opção que melhor se encaixa no seu planejamento. 

Casa Verde e Amarela

O programa Casa Verde e Amarela é um dos tipos de financiamento mais recentes desta lista. Criado pelo Governo Federal, o CVA substitui o extinto Minha Casa, Minha Vida. 

O programa tem como objetivo ajudar famílias de baixa renda a conquistar a casa própria. Por isso, a prioridade são famílias em situação de risco e vulnerabilidade, comandadas por mulheres, e/ou famílias com pessoas com deficiência, idosos, crianças e adolescentes.

Quem optar pelo CVA pode escolher entre moradia subsidiada, financiamento habitacional, regulação fundiária, reforma de imóvel e locação social. O prazo para pagamento é de até 35 anos. 

É possível utilizar o FGTS para quitar a dívida. Contudo, as taxas de juros variam de acordo com a faixa de renda e a localização do imóvel. 

Por falar em juros, eles são definidos conforme a faixa salarial do contratante, e também, a região de residência — as regiões Norte e Nordeste do Brasil têm juros favoráveis. 

Para solicitar o CVA, é necessário:

• Não ser dono ou possuir financiamento de imóvel residencial ativo;
• 
  
• Não ter recebido benefícios de natureza habitacional de recursos federais;
• 
  
• Não estar cadastrado no Sistema Integrado de Administração de Carteiras Imobiliárias (SIACI) e/ou Cadastro Nacional de Mutuários (CADMUT);
• 
  
• O contratante não pode estar inadimplente com o Governo Federal.

Financiamento com a construtora

Com o nome indicado, o financiamento é concedido pela construtora do imóvel que o comprador deseja adquirir. O empreendimento pode estar na planta ou com as obras concluídas. 

Essa opção é vantajosa para quem não tem renda formal, e/ou para quem deseja utilizar o FGTS. Ademais, os juros aplicados nessa modalidade seguem critérios de cada construtora, assim como o prazo de pagamento da dívida e a multa para cumprimento do contrato.

SFH

Entre os principais tipos de financiamento imobiliário também está o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), programa do Governo Federal que utiliza recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e do FGTS. 

O financiamento imobiliário liberado pelo SFH é de no máximo 80% do valor do imóvel — cujo valor de avaliação não pode ultrapassar R$ 1,5 milhão. Além disso, é possível utilizar o FGTS para quitar o empréstimo. 

Quem financiar imóvel pelo SFH não pode transformá- lo em um estabelecimento comercial ou colocá-lo para alugar. Por outro lado, além da compra, o empréstimo pode ser usado para reforma de um imóvel inacabado ou construído. 

A parcela mensal, incluindo os encargos, juros e os seguros obrigatórios, não pode comprometer 30% da renda mensal do comprador. O prazo máximo para quitação é de 35 anos. 

Quem optar pelo SFH precisa cumprir os seguintes requisitos:

• Ter mais de 18 anos;
• 
  
• Ser brasileiro, naturalizado ou possuir visto permanente; 
• 
  
• Não ter nome negativado nos órgãos de proteção crédito;
• 
  
• Para quem utilizar o FGTS, o SFH  não permite que o comprador tenha outro imóvel residencial urbano, concluído ou em construção.

Leia mais: Como sacar FGTS para compra de imóvel?

SFI

O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) é outro tipo de financiamento imobiliário do Governo Federal. Nesse caso, ele foi criado para suprir as carências apresentadas no SFH. Por isso, é comum investidores optarem por essa opção. 

O SFI é voltado para valores mais altos de financiamento, e por consequência, possui taxas de juros maiores. Com isso, é possível financiar imóveis acima de R$ 1,5 milhão, além de cobrir até 100% do imóvel. 

Quem optar pelo SFI não poderá utilizar o FGTS para quitar a dívida. Porém, uma das vantagens desse financiamento é a possibilidade de utilizar o valor para a compra de qualquer tipo de imóvel, seja para moradia, uso comercial ou locação. 

Sistema Tabela Price

Também conhecido como Sistema Francês de Amortização (SFA), é um dos tipos de financiamento imobiliário mais clássicos utilizados no Brasil. Nesse caso, o sistema utilizado é o de amortização do saldo devedor.

No valor das primeiras parcelas, boa parte da quantia paga pelo contratante do empréstimo está relacionada aos juros. Com o tempo, os juros diminuem, assim como o saldo devedor, à medida que a amortização aumenta a cada mês. 

O cálculo é feito com base na taxa referencial (TR), indicador pós-fixado onde são coletadas informações para divulgação de um resultado após o fechamento do contrato de financiamento. 

Leia também: O que é amortização de financiamento imobiliário? 

SAC

O Sistema de Amortizações Constantes (SAC) é outro tipo de financiamento imobiliário sob o sistema de amortização. 

A amortização no SAC ocorre desde a 1ª parcela. Com isso, o valor das primeiras parceiras são maiores, mas diminuem conforme a redução dos juros. 

Há dois tipos de correções monetárias para esse tipo de financiamento imobiliário: a pré-fixada e a pós-fixada. 

A primeira refere-se a um valor determinado pela instituição financeira durante a assinatura do contrato, com uma taxa de juros que costuma ser maior. 

Já a pós-fixada refere-se a um valor que é determinado pela TR e o valor dos indexadores varia a cada mês — em tempos de mudanças na inflação, essa opção pode ser arriscada.

SACRE

É um tipo de financiamento imobiliário que funciona como uma junção entre o sistema PRICE e SAC. Neste sistema, as prestações sobem até um valor pré-determinado. Depois, os valores diminuem — as amortizações são crescentes ao longo dos anos, e por consequência, os juros decrescem.

O SACRE está ligado à TR. Com isso, as prestações caem consideravelmente durante o tempo de contrato, diminuindo o risco de inadimplência.

Agora que você conhece os principais tipos de financiamento imobiliário, escolha a melhor opção, reúna os documentos necessários e dê entrada no tão sonhado apartamento novo. 

Para não restar dúvidas sobre o processo de aquisição de um imovel, acompanhe o blog da Lorenzini.